Heimspiel gegen den Vermieter - Home Office
Im Homeoffice zu arbeiten, wird immer beliebter. Wer zur Miete wohnt, muss darauf achten, dass der Hausherr dem emsigen Schaffen keinen Riegel vorschiebt. Von FOCUS-Online-Autorin Nadine Nöhmaier
„Ich bin dann mal daheim.“
Viele Deutsche, Angestellte wie Selbstständige, genießen die Vorzüge
des Homeoffice – hier gibt es keinen Dresscode,
keine plappernden Kollegen, keine Arbeitswege. Insgesamt arbeiten einer
repräsentativen Umfrage des Hightech-Verbands Bitkom zufolge derzeit
zehn Prozent der Berufstätigen in Deutschland ganz oder zeitweise von
zu Hause aus. Weitere 62 Prozent würden sich wünschen, ihre Bürozeit
regelmäßig in die eigenen vier Wände zu verlegen. Lediglich 28 Prozent
gehen am liebsten jeden Tag in die Firma.
Im
Homeoffice blickt einem zwar kein Chef über die Schulter – wer aber in
einer Mietwohnung arbeitet, muss damit rechnen, dass der Hausherr bei
der Gestaltung des Arbeitsalltags ein Wörtchen mitredet. Das Recht dazu
gibt ihm ein Urteil des Bundesgerichtshofs, das dem Mieter vorschreibt,
um Erlaubnis zu fragen, bevor er sein Gewerbe zwischen Wohnzimmer und
Küche ausübt (Az. VIII ZR 165/08).
Heimarbeiter wie Journalisten, Übersetzer oder Makler, die ihre Bürojobs gemeinhin im stillen Kämmerlein erledigen, haben gute Chancen, grünes Licht zu bekommen, betont Stephanie Kaufmann, Rechtsanwältin aus Feldafing: „Der Vermieter muss zustimmen, wenn die Wohnung durch die berufliche Nutzung nicht stärker beansprucht wird als beim privaten Wohnen“, sagt sie. Etwas Anderes gilt, wenn die berufliche Tätigkeit „nach außen hin in Erscheinung“ tritt. Sprich: Wenn die Nachbarn etwas davon mitkriegen. In diesen Fällen dürfen Vermieter die Heimarbeit verbieten.
Ein reger Publikumsverkehr etwa mag für florierende Geschäfte sprechen – die Nachbarn aber werden sich schnell gestört fühlen, wenn sich Busladungen voller Kunden ins Haus schieben. Unproblematisch ist es laut Ulrich Ropertz, Sprecher des Deutschen Mieterbundes, wenn drei bis fünf Kunden pro Tag anklopfen. „Diese Anzahl könnten andere Mieter auch als Besucher empfangen“, sagt er.
Bei der Frage, mit wie viel geschäftlichen Besuchern der Mieter übers Ziel hinausschießt, sei immer auch die Gesamtsituation im Haus zu berücksichtigen: Befinden sich dort beispielsweise bereits eine Arztpraxis oder eine Rechtsanwaltskanzlei, würde beim Kundenverkehr des Heimarbeiters sicher sehr viel eher „ein Auge zugedrückt“, so Ropertz.
Dasselbe gilt für Lieferanten oder Mitarbeiter: Wer Angestellte im Homeoffice beschäftigt, braucht ebenfalls die Erlaubnis des Vermieters, will er keinen Ärger bekommen, so Anwältin Kaufmann. „Selbst wenn durch das berufliche Treiben Parkplatzmangel in der Anwohnerstraße herrscht, kann der Vermieter die Geschäfte unter Androhung, den Mietvertrag zu kündigen, verbieten“, sagt sie.
Beachten muss der Mieter auch ordnungsrechtliche Vorschriften, was Aspekte wie Brandschutz, Lärm oder Umweltschutz betrifft. „Auch der Wohnungscharakter darf sich nicht ändern“, sagt Ropertz. „Es dürfen keinen baulichen Änderungen erfolgen, die Wohnräume dürfen keinen Schaden nehmen.“
Dass die Betreuung von fünf Kindern auf jeden Fall vertragswidrig ist, hat das Landgericht Berlin erklärt (Urteil vom 6. Juli 1992; Az. 61 S 56/92). Wenn ein Hausbesitzer einer Tagesmutter die Tätigkeit in den heimischen vier Wänden gestattet hat, darf er ihr nicht den Mietvertrag kündigen, wenn ein Kinderwagen kurzfristig im Hausflur geparkt ist. Das urteilte das Amtsgericht Wiesbaden (Az. 92 C 546/02-34).
Auch die Frage, ob im heimischen Wohnzimmer Musikunterricht stattfinden darf, hängt vom Einzelfall ab. „Grundsätzlich darf Mietern das Musizieren nicht verboten werden“, betont Mieterbund-Sprecher Ropertz. Daher darf ein Mieter auch Klavierstunden geben – jedoch in Maßen, so Anwältin Kaufmann: „Den ganzen Tag lang und fünf Tage in der Woche sind sicher zu viel“, sagt sie. „Hier könnte der Vermieter zu Recht einschreiten, vor allem wenn sich die Nachbarn beschweren.“ Akzeptiert werden müssten allerdings die Unterrichtsstunden an zwei Tagen in der Woche für jeweils drei Stunden. Dass weder Sonntagmittag, noch zur Schlafenszeit Beethovens Neunte erklingen sollte, versteht sich von selbst.
Wer zu Hause arbeitet, sollte ein gutes Verhältnis zu den Nachbarn pflegen – denn Probleme sind programmiert, wenn die Hausgenossen das heimische Business über haben. „Wenn sich die Nachbarn belästigt fühlen, fordern sie möglicherweise Mietminderung“, sagt Juristin Kaufmann. „Theoretisch können sie den Störenfried auch auf Schadenersatz verklagen, sofern dieser ihre Gesundheit nachweislich beeinträchtigt.“
In der Regel gehen Hausherren allen Beschwerden nach – und versuchen, die Parteien zu einem freundlichen Miteinander zu bewegen. Wenn der störende Mieter seine lärmenden Geschäfte dennoch weiterführt, droht ihm in letzter Konsequenz die Kündigung seines Wohnbüros.
Kaufmann rät Heimarbeitern, sich bereits bei Unterzeichnung des Mietvertrags die berufliche Nutzung der Wohnung genehmigen zu lassen. Liegt ihnen die schriftliche Erlaubnis für ihre Tätigkeit vor, sind sie aus dem Schneider, sofern sie ansonsten die Hausordnung befolgen.
Zweckentfremdung liegt nicht vor, wenn der Wohnungsbesitzer sein Zuhause nur teilweise für seine berufliche Tätigkeit nutzt. „Wird mehr als die Hälfte der Wohnfläche ausschließlich privat benutzt, ist alles im grünen Bereich“, sagt Kaufmann. „Wer unsicher ist, ob Heimarbeit noch in den tolerierten Grenzen liegt, sollte sich beim Wohnungsamt der Stadt erkundigen.“
Heimvorteil für Bürotätigkeiten
Heimarbeiter wie Journalisten, Übersetzer oder Makler, die ihre Bürojobs gemeinhin im stillen Kämmerlein erledigen, haben gute Chancen, grünes Licht zu bekommen, betont Stephanie Kaufmann, Rechtsanwältin aus Feldafing: „Der Vermieter muss zustimmen, wenn die Wohnung durch die berufliche Nutzung nicht stärker beansprucht wird als beim privaten Wohnen“, sagt sie. Etwas Anderes gilt, wenn die berufliche Tätigkeit „nach außen hin in Erscheinung“ tritt. Sprich: Wenn die Nachbarn etwas davon mitkriegen. In diesen Fällen dürfen Vermieter die Heimarbeit verbieten.
Wann der Vermieter ein Veto einlegen darf
Ein Ebay-Versandhandel, der in einem Keller stationiert ist oder ein kleiner Verlag im Wohnzimmer – im eigenen Haus ist es in der Regel kein Problem, sein Mini-Business zu betreiben, so lange man keine Silvesterraketen produziert oder mit lärmenden Maschinen das ganze Viertel beschallt. In der Mietwohnung gelten indes andere Regeln: Ein Heimarbeiter kann vor die Tür gesetzt werden, sollte er das Geschäftemachen in den angemieteten vier Wänden übertreiben. Im Zweifel sollte der Mieter daher die Erlaubnis des Hausherrn einholen, falls unklar ist, ob sein Gewerbe mit den Gepflogenheiten der Wohnanlage vereinbar ist, empfiehlt Juristin Kaufmann.Keine Busladungen voller Geschäftsfreunde
Ein reger Publikumsverkehr etwa mag für florierende Geschäfte sprechen – die Nachbarn aber werden sich schnell gestört fühlen, wenn sich Busladungen voller Kunden ins Haus schieben. Unproblematisch ist es laut Ulrich Ropertz, Sprecher des Deutschen Mieterbundes, wenn drei bis fünf Kunden pro Tag anklopfen. „Diese Anzahl könnten andere Mieter auch als Besucher empfangen“, sagt er.
Bei der Frage, mit wie viel geschäftlichen Besuchern der Mieter übers Ziel hinausschießt, sei immer auch die Gesamtsituation im Haus zu berücksichtigen: Befinden sich dort beispielsweise bereits eine Arztpraxis oder eine Rechtsanwaltskanzlei, würde beim Kundenverkehr des Heimarbeiters sicher sehr viel eher „ein Auge zugedrückt“, so Ropertz.
Keine Mitarbeiter im Homeoffice
Dasselbe gilt für Lieferanten oder Mitarbeiter: Wer Angestellte im Homeoffice beschäftigt, braucht ebenfalls die Erlaubnis des Vermieters, will er keinen Ärger bekommen, so Anwältin Kaufmann. „Selbst wenn durch das berufliche Treiben Parkplatzmangel in der Anwohnerstraße herrscht, kann der Vermieter die Geschäfte unter Androhung, den Mietvertrag zu kündigen, verbieten“, sagt sie.
Beachten muss der Mieter auch ordnungsrechtliche Vorschriften, was Aspekte wie Brandschutz, Lärm oder Umweltschutz betrifft. „Auch der Wohnungscharakter darf sich nicht ändern“, sagt Ropertz. „Es dürfen keinen baulichen Änderungen erfolgen, die Wohnräume dürfen keinen Schaden nehmen.“
Vier Kinder für eine Tagesmutter
Wer eine Tanzschule oder eine Fahrradwerkstatt in einer Mietwohnung eröffnen will, dürfte wegen des zu erwartenden Lärms und Publikums kaum den Segen seines Vermieters erhalten. Ob andere Tätigkeiten tolerierbar sind, entscheiden die konkreten Umstände der Wohnung wie Größe, Parkplätze vor dem Haus, Einstellung der Nachbarn zur Tätigkeit. Eine Tagesmutter etwa darf ihren Beruf grundsätzlich in der Mietwohnung ausüben, wenn sie sich an gewisse Vorgaben hält. Beispielsweise darf eine Mieterin mit einem eigenen vierjährigen Kind bei einer Wohnfläche von 90 Quadratmetern bis zu drei fremde Kleinkinder betreuen. Das hat das Landgericht Hamburg entschieden (Urteil vom 22.4.1982, Az. 7 S 63/82).Dass die Betreuung von fünf Kindern auf jeden Fall vertragswidrig ist, hat das Landgericht Berlin erklärt (Urteil vom 6. Juli 1992; Az. 61 S 56/92). Wenn ein Hausbesitzer einer Tagesmutter die Tätigkeit in den heimischen vier Wänden gestattet hat, darf er ihr nicht den Mietvertrag kündigen, wenn ein Kinderwagen kurzfristig im Hausflur geparkt ist. Das urteilte das Amtsgericht Wiesbaden (Az. 92 C 546/02-34).
Musikunterricht im Wohnzimmer
Auch die Frage, ob im heimischen Wohnzimmer Musikunterricht stattfinden darf, hängt vom Einzelfall ab. „Grundsätzlich darf Mietern das Musizieren nicht verboten werden“, betont Mieterbund-Sprecher Ropertz. Daher darf ein Mieter auch Klavierstunden geben – jedoch in Maßen, so Anwältin Kaufmann: „Den ganzen Tag lang und fünf Tage in der Woche sind sicher zu viel“, sagt sie. „Hier könnte der Vermieter zu Recht einschreiten, vor allem wenn sich die Nachbarn beschweren.“ Akzeptiert werden müssten allerdings die Unterrichtsstunden an zwei Tagen in der Woche für jeweils drei Stunden. Dass weder Sonntagmittag, noch zur Schlafenszeit Beethovens Neunte erklingen sollte, versteht sich von selbst.
Heimvorteil für genervte Nachbarn
Wer zu Hause arbeitet, sollte ein gutes Verhältnis zu den Nachbarn pflegen – denn Probleme sind programmiert, wenn die Hausgenossen das heimische Business über haben. „Wenn sich die Nachbarn belästigt fühlen, fordern sie möglicherweise Mietminderung“, sagt Juristin Kaufmann. „Theoretisch können sie den Störenfried auch auf Schadenersatz verklagen, sofern dieser ihre Gesundheit nachweislich beeinträchtigt.“
Freundliches Miteinander statt Lärmterror
In der Regel gehen Hausherren allen Beschwerden nach – und versuchen, die Parteien zu einem freundlichen Miteinander zu bewegen. Wenn der störende Mieter seine lärmenden Geschäfte dennoch weiterführt, droht ihm in letzter Konsequenz die Kündigung seines Wohnbüros.
Kaufmann rät Heimarbeitern, sich bereits bei Unterzeichnung des Mietvertrags die berufliche Nutzung der Wohnung genehmigen zu lassen. Liegt ihnen die schriftliche Erlaubnis für ihre Tätigkeit vor, sind sie aus dem Schneider, sofern sie ansonsten die Hausordnung befolgen.
ZWECKENTFREMDUNGSVERORDNUNG: WOHNEN STATT ARBEITEN
In
Städten mit knappem Wohnraum können Landesregierungen bestimmen, dass
manche Wohnungen nur mit behördlicher Genehmigung zum Büro oder zur
Praxis umfunktioniert werden dürfen. Das ist beispielsweise in manchen
Gegenden Münchens der Fall. Ziel der sogenannten
Zweckentfremdungsverordnung ist, den knappen Wohnbestand zu erhalten.
Für Sozialwohnungen gilt generell ein Zweckentfremdungsverbot. Wenn ein
Wohnungsbesitzer die Verordnung ignoriert und die eigenen vier Wände
zur Rechtsanwaltskanzlei macht, drohen hohe Bußgelder.Zweckentfremdung liegt nicht vor, wenn der Wohnungsbesitzer sein Zuhause nur teilweise für seine berufliche Tätigkeit nutzt. „Wird mehr als die Hälfte der Wohnfläche ausschließlich privat benutzt, ist alles im grünen Bereich“, sagt Kaufmann. „Wer unsicher ist, ob Heimarbeit noch in den tolerierten Grenzen liegt, sollte sich beim Wohnungsamt der Stadt erkundigen.“
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